Zwangsversteigerung von Immobilien

09.07.2019 | 02:10 Uhr

Symbolbild Hausversteigerung - Richterhammer 1 min
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MDR JUMP Di 09.07.2019 02:10Uhr 01:04 min

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Die schlechte Nachricht zuerst: Häuser, die zur Zwangsversteigerung kommen, findet man immer seltener, und viel billiger als Kaufimmobilien sind sie auch nicht. Karl-Heinz Weiss, Vorsitzender des Regionalverbandes Mitte-Ost vom Immobilienverband Deutschland IVD, nennt die Gründe dafür:

Immobilien sind zurzeit so stark gefragt, dass Leute, die ihr Haus nicht mehr halten können, mitunter einfach nur in der Familie rumfragen müssen und es kommen ganz schnell Interessenten zusammen. Hinzu kommen die nach wie vor niedrigen Zinsen, die meisten können ihre Kredite also bedienen.

Außerdem kann man bei einer Zwangsversteigerung kaum noch ein wirkliches Schnäppchen machen.

Dort werden im Moment in der Regel ganz normale marktübliche Preise erzielt.

Karl-Heinz Weiss

Die Zwangsversteigerung dient also derzeit weniger zum Schnäppchenmachen als vielmehr dazu, überhaupt ein Haus bzw. Grundstück zu bekommen.

Das wird zwangsversteigert

Zur Zwangsversteigerung kommen vor allem Häuser und Wohnungen, deren Eigentümer ihre Kredite und Verbindlichkeiten nicht mehr bezahlen können. Die Banken stehen bei einer Kreditvergabe meist als Hauptschuldner an Nummer eins im Grundbuch und sichern sich damit das Recht, die Immobilie im Fall der Fälle zur Versteigerung zu bringen, um so wenigsten einen Teil der Restschulden einzutreiben.

Üben für den Ernstfall

Anzeigen für Zwangsversteigerungen in einer Zeitung
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Am besten besuchst du mal einfach so eine Versteigerung, um dich mit den Regeln und dem Ablauf vertraut zu machen. Solltest du dann wirklich an einem Objekt interessiert sein, nimmst du eine zweite Person mit. Manchmal geht es bei einer Versteigerung hektisch zu und du bietest in der Hitze des Gefechts zu viel oder bekommst nicht alle Informationen mit, weil du zu sehr auf dein Wunschobjekt fixiert bist. Zu absehbar komplizierten Objekten, wie etwa einzelnen Wohnungen in einem großen Komplex oder einer Immobilie mit mehreren Gläubigern, nimmst du zur Versteigerung am besten einen spezialisierten Anwalt mit.

So läuft die Versteigerung ab

Eingang des Amtsgerichts Leipzig
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In den meisten Fällen findet die Zwangsversteigerung zum angekündigten Termin im zuständigen Amtsgericht statt. Der Termin wird sechs Wochen im Voraus bekannt gegeben.  Alle Angaben zum Objekt und alle genauen Zeiten findest du im Versteigerungskatalog, im Internet oder bei entsprechenden Ausgabestellen. Zum jeweiligen Objekt gibt es im Vorfeld alle möglichen Angaben wie Grundstückslage, Größe und Anzahl der Gebäude sowie den gerichtlich festgelegten Verkehrswert. Zu Beginn der Versteigerung werden alle relevanten Informationen zum Objekt noch einmal verlesen. Es ist wichtig, hier anwesend zu sein, denn so erfährst du noch einmal genau, ob es im Grundbuch Belastungen gibt, die übernommen werden müssen. Das ist nicht immer der Fall. Sollte es jedoch so sein, musst du diese Extrabelastungen innerhalb deines Budgets mit berücksichtigen. Nach Bekanntgabe des Mindestgebotes ist die Bieterstunde eröffnet, sie dauert mindestens 30 Minuten. Innerhalb dieser Zeit können Gebote abgegeben werden. Sollte das Mindestgebot bei der ersten Versteigerung nicht erreicht werden, gibt es weitere Termine, an denen dann die Immobilie zu 7/10 und später zu 5/10 des Verkehrswertes ersteigert werden kann.

Du musst flüssig sein

Vom Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, kann das Gericht eine sofortige Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des festgelegten Verkehrswertes fordern. Diese muss auf dem Konto der Gerichtskasse hinterlegt werden. Das geht nicht in bar. Akzeptiert werden dazu Verrechnungsschecks, Bundesbankschecks, eine Überweisung oder eine Bürgschaft deiner Bank. Die Überweisung sollte rechtzeitig vor der Versteigerung getätigt werden, Informationszeiten innerhalb des Gerichtes gilt es zu berücksichtigen. Erkundige dich am besten bei deiner Bank, die hilft dir weiter. Der bei der Versteigerung erzielte Preis muss dann abzüglich einer gezahlten Sicherheitsleistung etwa vier bis acht Wochen später gezahlt werden.

Das kommt zum Kaufpreis noch dazu

Euro Geldscheine stecken in einem Portemonnaie.
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Zur eigentlichen Kaufsumme kommen noch Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und Zuschlagsgebühren des Gerichts. Das können je nach Kaufsumme und Bundesland nochmal gut zehn Prozent zusätzlich zur Kaufsumme sein. Hinzu kommen Kosten für die Sanierung, Grundsteuern, Gebäudeversicherung und so weiter. Mach vor einer Ersteigerung eine genaue Aufstellung aller Posten und rechne realistisch, wieviel du davon selber stemmen kannst und wieviel du als Kredit aufnehmen musst.

Die Katze im Sack

Symbolbild Zwangsversteigerung - Stempel
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Informationen über das zu versteigernde Objekt bekommst du aus dem Wertgutachten, welches das Gericht in Auftrag gegeben hat und das dort einsehbar ist. Einen persönlichen Eindruck gewinnst du natürlich am besten vor Ort. Doch das kann manchmal schwierig werden: Wer sein Haus oder seine Traumwohnung in einer Zwangsversteigerung verliert, muss vor dem eigentlichen Räumungstermin niemanden in das Objekt lassen. Der gerichtlich festgelegte Gutachter, aber auch alle Interessenten können unter Umständen das Grundstück und die Immobilie nur von außen begutachten. Das heißt, der tatsächliche Zustand der Wohnung oder des Hauses kann dann nur geschätzt oder erahnt werden.

Lesen Sie in jedem Falle das Gutachten gründlich durch. Ist keine Objektbegehung möglich, müssen Sie damit rechnen, dass gut 40 Prozent aller Kosten eines Objektes der Innenausbau ausmacht. Rechnen Sie die auf den Kaufpreis drauf.

Karl-Heinz Weiss

Im schlimmsten Fall hat der Vorbesitzer jahrelang nichts an dem Objekt gemacht und es muss komplett saniert werden.

Sie sehen aber auch schon von außen eine Menge. Sieht das Grundstück gepflegt aus, ist es meist auch innen okay und umgekehrt.

Karl-Heinz Weiss

Deine Rechte und Pflichten

So richtig praktischer Eigentümer eines Grundstückes bist du am Tag des Übergangs der Rechte und Pflichten.

Das ist in der Regel der Tag der vollen Zahlung ihres Gebotes, meist vier bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin.

Karl-Heinz Weiss

Ab diesem Tag bsit du dafür verantwortlich, dass dein Gebäude versichert ist und dass von deinem Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht, etwa durch Bäume. Du musst die Ordnungsvorschriften der Gemeinde, zum Beispiel für Schneeräumung einhalten.

So kommst du in dein Objekt

Ersteigerst du ein vermietetes Objekt, könnte dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Bewohnt der vorherige Eigentümer noch die Wohnung oder das Haus, kann er aufgefordert werden, sofort auszuziehen, denn der Zuschlagsbeschluss des Gerichtes ist auch ein Vollstreckungstitel. Falls er dem nicht freiwillig nachkommt, kann ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Doch Vorsicht: Gerichtsvollzieher lassen sich die Kosten der Räumung in der Regel vorstrecken. Hat der Vorbesitzer, der normalerweise diese Kosten tragen müsste, kein pfändbares Eigentum, dann bleibst du unter Umständen auf diesen Kosten sitzen.  

Nur selten wirkliche Schnäppchen

Im derzeit umkämpften Immobilienmarkt sind vor allem in gefragten Wohngegenden kaum Schnäppchen zu machen. Günstige Immobilien sind eher in Gegenden zu finden, in denen ohnehin viel Leerstand herrscht. Wäge eine solche Investition allerdings gut ab, denn willst du in der preiswerten Gegend später wieder verkaufen, muss mit Verlusten gerechnet werden. Informiere dich vor einem Versteigerungstermin umfassend über das gewünschte Objekt sowie über Umfeld und Versteigerungskonditionen.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP bei der Arbeit | 09. Juli 2019 | 10:45 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 09. Juli 2019, 02:10 Uhr