Wohnung untervermieten: So gibt es keinen Ärger

12.02.2019 | 11:00 Uhr

Zwei junge Menschen aus Cambridge in Großbritannien stehen mit ihrem Gepäck in einer über die Online-Plattform Airbnb gebuchten Privatwohnung am Paul-Linke-Ufer in Berlin-Kreuzberg 1 min
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MDR JUMP Di 12.02.2019 08:43Uhr 00:54 min

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Wird die Mietwohnung zu groß und zu teuer, weil Kinder oder Partner ausgezogen sind? Oder möchtest Du zeitweise Deine Eltern aufnehmen? Sind das dann auch Untermieter? Wir haben mit Katrin Kroupovà, Rechtsberaterin und Juristin beim Deutschen Mieterbund/Landesverband Sachsen, darüber gesprochen, wie das möglichst ohne Probleme klappt.

Das gilt als Untervermieten

Grundsätzlich kannst Du nur untervermieten, wenn Du selbst einen gültigen Mietvertrag für Deine Wohnung hast. Überlasst Du nun einen klar definierten Teil oder auch die komplette Wohnung einer anderen Person für einen festgelegten Zeitraum, und gegen die Zahlung von Miete, dann hast Du ein Untermietsverhältnis. Das musst Du unter Umständen sogar abschließen, wenn Du eine oder mehrere Personen für längere Zeit bei Dir unterbringen willst.

Sonderfall Besuch

Freunde und Bekannte dagegen können in einer Mietwohnung ohne Probleme auch öfter übernachten. Allerdings sollte man dabei einen Zeitraum von sechs Wochen nicht überschreiten. Den Vermieter musst Du dabei nicht fragen und theoretisch gibt es auch keine Begrenzung der Personenanzahl. Will Dein Besuch länger als sechs Wochen am Stück bleiben, fragen den Vermieter. Er kann dem zustimmen, es aber auch untersagen.

Sonderfall Familie

Enge Familienmitglieder darfst Du ohne zu fragen dauerhaft in Deiner Wohnung aufnehmen. Das gilt für Kinder, Eltern, Ehepartner und auch für Pflegepersonal, das dringend ständig in der Nähe sein muss. Lebenspartner, auch aus einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, zählen rein rechtlich momentan noch nicht dazu.

Wichtig ist immer, dass man Familienangehörige erst aufnimmt, wenn man schon eine gewisse Zeit in der Wohnung wohnt.

Hast Du also zum Beispiel gerade einen Mietvertrag für eine Zweiraumwohnung unterschrieben und drei Wochen später ziehen noch zwei enge Familienmitglieder dazu, dann kann das der Vermieter ablehnen und wird damit höchstwahrscheinlich vor Gericht Erfolg haben. Der Verdacht liegt schließlich nah, dass das von vornherein so geplant wurde.

Weiter entfernte Verwandte, dazu zählen auch Geschwister, dürfen nicht dauerhaft aufgenommen werden, wohl aber über einen Zeitraum von ein paar Monaten. Die Zustimmung des Vermieters brauchst Du dafür nicht, solltest ihn aber informieren.

Wohnung nicht überbelegen

Bei längerfristigen und dauerhaften Aufenthalten und bei der Untervermietung wird oft darauf hingewiesen, dass die Wohnung nicht überbelegt werden darf. Wann genau aber eine Wohnung überbelegt ist, das ist gesetzlich nicht festgelegt. Rechtsberaterin Katrin Kroupovà sagt:

Die Faustregel 'maximal eine Person pro Zimmer' ist nicht allgemein gültig. Bei einem Kinderzimmer von 18 Quadratmetern können dort durchaus zwei Kinder untergebracht werden.

Andererseits gibt auch die Gesamtgröße der Wohnung keine exakte Orientierung.

In einer Ein-Raum-Wohnung mit 45 Quadratmetern kann man sich keinen Untermieter nehmen, weil da ja keine klar getrennten Wohnbereiche vorhanden sind. Hier könnte man höchstens die ganze Wohnung untervermieten.

Vermieter muss zustimmen

Zum Untervermieten brauchst Du die Zustimmung Deines Vermieters. Es sei denn, es ist im Mietvertrag schon ausdrücklich erlaubt. Hat der Vermieter bezüglich der Personen, an die Du vermieten möchtest, Bedenken, kann er die Untervermietung verbieten. Gründe können vorliegen, wenn die Personen beim Vermieter schon einmal als Mietschuldner aufgefallen sind, wenn sie sich nicht mit gültigen Papieren ausweisen können oder bei einer Überbelegung der Wohnung. Katrin Kroupovà vom Deutschen Mieterbund sagt:

Der Vermieter muss also niemanden in seinem Eigentum dulden, dessen Herkunft oder Status nicht einwandfrei nachweisbar und unbedenklich ist.

Wann Du untervermieten darfst

Kannst Du einen triftigen persönlichen oder wirtschaftlichen Grund an der Untervermietung nachweisen, kann der Vermieter das nicht so einfach ablehnen. Berechtigte Gründe können unter anderem vorliegen, wenn:

  • Du durch Trennung oder Scheidung plötzlich alleine in der Wohnung lebst und Dir die Miete nicht mehr leisten kannst.
  • Du Deinen Lebenspartner in die Wohnung aufnehmen möchtest.
  • Wenn Du während eines Studiums oder Arbeit im Ausland die Wohnung nur noch sehr selten nutzen kannst.
  • Du als alleinerziehender Elternteil einen Partner zur gesicherten Kinderbetreuung in die Wohnung aufnehmen willst.

Verweigert der Vermieter trotz solcher Gründe seine Zustimmung, kannst Du klagen. Im Ernstfall muss der Vermieter Dir entgangene Untermietszahlungen sogar ersetzen.

Darüber gibt es aber keine allgemeingültige Entscheidung. Es zählt der Einzelfall. Das heißt, eine ähnliche Untermietsangelegenheit kann in verschiedenen Städten von den Gerichten ganz unterschiedlich entschieden werden.

Wichtig auch hier: Die Idee zur Untervermietung darf erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages gekommen sein. Und: Wenn du ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten, kann der das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Richtig untervermieten

Zunächst benötigst Du die schriftliche Erlaubnis Deines Vermieters. Wenn diese vorliegt, kannst Du auch bei einem Wechsel des Untermieters davon ausgehen, dass der Vermieter damit einverstanden ist. Allerdings müssen auch solch einen Wechsel gemeldet werden. Mit dem Untermieter selbst, sollte dann ein Untermietsvertrag abgeschlossen werden. In diesem sollten folgende Dinge vermerkt sein:

  • Daten des Untermieters und Vermieters
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Mieträume und gemeinsam benutzten Räume
  • Zustand der Räume
  • Zahlungsbedingungen und Höhe von Miete und Kaution
  • Hausregeln und Klärung der Haftung bei Schadensfällen

Mit schriftlichen Verträgen bist Du im Streitfall auf der sicheren Seite, bei mündlichen Verträgen steht meist Aussage gegen Aussage. Die Höhe Ihrer Untermiete kannst Du mit dem Untermieter frei vereinbaren. Sie sollte der Fläche und den ortsüblichen Mietpreisen aber angepasst sein. Liegen sie bis zu 50 Prozent darüber, kann der Untermieter Dir Wucher vorwerfen und unter Umständen rechtlich dagegen vorgehen. Beachte auch, dass der Vermieter Deine eigene Miete ein Stück erhöhen kann, da durch die zusätzliche Person Dinge wie die Abnutzung der Wohnung und der Nebenkostenschlüssel im Haus verändert werden.

Die rechtlichen Folgen

Bei einer Untervermietung trittst Du an die Stelle des Vermieters.

Das ist vielen gar nicht bewusst, aber dadurch haben sie gegenüber dem Untermieter auch Pflichten und müssen sich an gesetzliche Regelungen wie Kündigungsfristen halten.

Wichtig: Ein von Dir möbliertes Zimmer lässt sich grundsätzlich leichter kündigen, als wenn Du leere Räume untervermietest. Auch in Sachen Mietminderungsansprüche und Beseitigung von Mängeln bist nun Du in der Pflicht. Der Vermieter bleibt davon völlig unberührt. Er hat rein rechtlich gegenüber dem Untermieter keine Pflichten. Und noch eins ist unserer Expertin wichtig:

Sollte man in einem Mieterverein oder ähnlichem sein, dann kann der Personen als Untervermieter nicht mehr beraten. Es wurden ja quasi die Rollen oder Seiten getauscht.

Fazit

Mach Dir über all diese Dinge im Vorfeld ausführlich Gedanken und lass Dich am besten rechtlich beraten. Denn: Die gesetzlich geltenden Regeln für Untermietverhältnisse decken nicht alle relevanten Bereiche und Probleme ab. Es gibt viele gerichtliche Einzelfallentscheidungen, die Orientierung fällt also schwer. Klären Sie auch, ob Ihre Mieteinnahmen bei der Steuererklärung relevant werden. Unter bestimmten Umständen müssen Sie gar ein Gewerbe anmelden. Eine automatische Berechtigung zur Untervermietung an Touristen hast Du übrigens nicht, auch wenn der Vermieter einer normalen Untervermietung zustimmt. Frage hier auf jeden Fall im Vorfeld nach.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP bei der Arbeit | 12. Februar 2019 | 10:45 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 12. Februar 2019, 09:59 Uhr

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