Deine Rechte bei Sanierung deiner Mietwohnung

13.03.2019 | 02:10 Uhr

ein Bauarbeiter wechselt an einem Haus die Fenster aus 1 min
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MDR JUMP Di 12.03.2019 02:10Uhr 01:09 min

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Eine intakte Wohnung ist toll und von Vermieterseite her auch Pflicht. Gut schließende Fenster und Türen, eine Heizungsanlage, die nicht ausfällt sind nur einige Beispiel von Dingen, die immer wieder mal kontrolliert und wenn nötig instandgesetzt oder gar auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden müssen. Wer aber muss solche Maßnahmen bezahlen? Und wodurch unterscheidet sich eine Instandsetzung von einer Modernisierung? Antworten dazu gibt Petra Becker vom Deutschen Mieterbund, Landesverband Sachsen.  

Was ist was?

Zwei Hauptarten gilt es zu unterscheiden:

  • Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen: Das sind Reparaturen und Tätigkeiten, die dazu dienen deine Wohnung oder /und das Haus in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten oder wieder zu versetzen. Im Wesentlichen soll die Wohnung dabei so bleiben, wie du sie gemietet hast. Beispiel für die Instandhaltung wäre etwa das Streichen des Gartenzauns oder Hausflurs und die Wartung von technischen Anlagen. Instandgesetzt wird etwa ein kaputtes Dach, eine beschädigte Haustür oder die kaputte Heizung.
  • Modernisierungsmaßnahmen: Das sind Arbeiten, die den Nutzwert deiner Wohnung erhöhen können. Solche Maßnahmen können aktuell vor allem im energetischen Bereich durchgeführt werden. Energiesparende Fenster, eine Fassadendämmung oder auch eine umweltfreundliche neue Heizungsanlage könnten dabei zum Beispiel eingebaut oder angebracht werden.

Auch ein neuer Parkplatz am Haus, ein Trockenraum im Dachgeschoß oder eine Sitz- und Grillecke im Garten können solche Maßnahmen sein. Petra Becker ergänzt:

Wenn Ihr Vermieter zum Beispiel die alten Fenster mit nur einer Scheibe durch neue moderne Isolierglasfenster ersetzt und die alten Fenster waren eigentlich noch in Ordnung, dann müssen Sie das als Modernisierung hinnehmen und sehr wahrscheinlich acht Prozent Umlage hinnehmen.

Petra Becker, Deutschen Mieterbund, Landesverband Sachsen

Die Sonderfälle

Fallen beide oben genannten Hauptarten zusammen, dann wird von der modernisierenden Instandsetzung gesprochen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter den Putz der Außenfassade repariert und gleichzeitig noch eine Wärmedämmung anbringt.

Bauliche Veränderungen gehen darüber noch hinaus. Sie greifen umfassend in die bisherige Substanz deiner Wohnung oder des Hauses ein. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn du einen Fahrstuhl eingebaut bekommst oder am Haus angebaut wird. Auch der erstmalige Einbau einer Klimaanlage zählt dazu.

Was und wie der Vermieter ankündigen muss

Achtung: Es ist egal, welche Arbeiten durchgeführt werden, der Vermieter muss dich davon in Kenntnis setzen.

  • Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen: Hierbei reicht es aus, wenn der Vermieter dich mündlich informiert, was wann gemacht werden soll. Betreffen die Arbeiten unmittelbar deine Wohnung, musst du davon, je nach Umfang der Arbeiten, mehrere Wochen vorher erfahren.
  • Modernisierungsmaßnahmen: Der Vermieter muss dich mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich informieren. Dabei musst du erfahren, was gemacht werden soll, wann es losgeht und wie lange es dauert. Außerdem musst du darüber informiert werden, ob und wie sich nach dem Abschluss der Arbeiten deine Miete erhöhen soll und ob eventuell höhere Betriebskosten auf dich zukommen. Der Vermieter muss dich außerdem darüber informieren, dass du unter bestimmten Umständen Einspruch einlegen kannst.

Achtung: Bei Modernisierungsmaßnahmen, die deine Wohnqualität nur ganz minimal oder überhaupt nicht beeinflussen oder betreffen, muss der Vermieter dich unter Umständen nicht informieren. Dazu unsere Expertin:

Das ist ein sehr weites und kompliziertes Feld mit vielen Einzelfallentscheidungen. Als Mieter sollten Sie sich im Zweifel immer eine Beratung holen.

Petra Becker

Was du als Mieter hinnehmen musst

Notwendige Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen in einem normalen Rahmen musst du in der Regel hinnehmen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter sich an seine Informationspflichten hält.

Was du nicht hinnehmen musst

Arbeiten, die für dich eine besondere Härte bedeuten, kannst du ablehnen und auch einen Baustopp kann erwirkt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn du krank oder sehr alt bist und durch die Bauarbeiten am Haus oder gar in deiner Wohnung gesundheitlich sehr stark leiden würdest. Auch jahreszeitlich bedingte Härten musst du nicht in Kauf nehmen. Dazu zählen zum Beispiel Arbeiten im Winter, bei denen deine Wohnung durch nicht funktionierende Heizungen oder ähnliches auskühlt. Beeinflussen die Arbeiten unmittelbar deine Wohnqualität, dann kannst du die Miete mindern. Das gilt allerdings nicht, wenn energetisch also in Sachen Dämmung und Energieeinsparung saniert wird. Dann hast du die Arbeiten drei Monate lang mit Einschränkung und ohne Mietminderung hinzunehmen.

Eine Luxusmodernisierung, etwa mit aufwendigen Marmortreppen oder teuren Kunstschmiedegeländer musst du genau so wenig hinnehmen, wie Arbeiten, bei denen sich deine Wohnung grundlegend in Größe und Form ändert. Wichtig: Wenn du gegen die geplanten Arbeiten in Widerspruch gehen willst, musst du das spätestens einen Monat nach Ankündigung schriftlich erledigen.      

Wer muss was bezahlen

  • Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen: Hierbei musst du nichts bezahlen, der Vermieter stellt ja lediglich den Zustand der Wohnung so her, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde.
  • Modernisierungsmaßnahmen: An den Kosten dafür kann dich der  Vermieter beteiligen. Denn der Wert der Wohnung steigt und unter Umständen sparst du durch die Maßnahmen später Nebenkosten. Aktuell hängt  vom Zeitpunkt der Baumaßnahmen ab, wieviel dir der Vermieter berechnen kann. Dazu Petra Becker vom Deutschen Mieterbund:

Alle Maßnahmen, die ab dem 1.1.2019 angekündigt wurden und werden, dürfen nur noch mit acht Prozent umgelegt werden. Wenn Sie das Pech haben, dass Ihr Vermieter eine Modernisierung noch vergangenes Jahr angekündigt oder/und durchgeführt hat, dann müssen Sie elf Prozent Umlage noch hinnehmen.

Petra Becker

Umlage bedeutet dabei, dass der Vermieter dir acht oder eben noch elf Prozent der Modernisierungskosten für deine Wohnung dauerhaft auf deine Jahresmiete aufrechnen kann. Ein Beispiel:

Schreiben zur Mieerhöhung, Gelscheine, Kugelschreiber, Schlüssel
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Die Sanierung hat anteilig 10.000 Euro für deine Wohnung gekostet. Der Vermieter könnte dir jetzt 800 Euro im Jahr beziehungsweise rund 67 Euro pro Monat mehr berechnen. Nach oben hin ist die Summe pro Quadratmeter und Monat bei zwei beziehungsweise drei Euro pro Monat gekappt. Das heißt: Auch wenn die Modernisierung anteilig wesentlich mehr gekostet hat, darf der Vermieter bei einer aktuellen Quadratmetermiete von über sieben Euro maximal drei Euro pro Quadratmeter aufschlagen. Zahlst du weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro. Bei einer Hundert-Quadratmeterwohnung wären das aber immerhin noch 200 beziehungsweise 300 Euro Miete mehr im Monat.

Außerdem darf der Vermieter zusätzlich die bisherige Miete erhöhen. 

Der Vermieter kann tatsächlich nach einer Modernisierung ihre Mieter erst einmal auf eine ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen und zusätzlich noch die acht Prozent für die Modernisierung veranschlagen.

Petra Becker

Es kann also passieren, dass du nach einer Modernisierung sehr zeitnah Mieterhöhung und Modernisierungspauschale auf deine alte Miete aufgerechnet bekommst.

Modernisierende Instandsetzung: Dabei musst du nur den Anteil der Modernisierung tragen. Wird also der Wandputz ausgebessert, zahlst du dafür nicht. Kommt darauf eine Dämmung, dann musst du das anteilig mitbezahlen.

Bauliche Veränderungen: Geht es dabei vor allem um Energieeinsparungen, musst du diese Kosten höchstwahrscheinlich mittragen. Lässt der Vermieter Dinge einbauen oder errichten, die dir nicht unmittelbar zugutekommen, hast du gute Chancen, nicht zahlen zu müssen. Zum Beispiel beim Anlegen eines Spielplatzes, wenn du gar keine Kinder hast. Oder beim Bau einer Garage, die du nicht mit nutzen kannst.

Komplizierte Rechtslage

Wenn du mit einer Modernisierungsmaßnahm nicht einverstanden bist oder die nachfolgenden Mieterhöhungen nicht zahlen willst, hast du ein Sonderkündigungsrecht. Dabei entscheidet aber immer der Einzelfall.

In der Bewertung der einzelnen Fälle orientieren wir uns immer an der aktuellen Rechtsprechung. Allerdings ist auch das kein Garant für eine verlässliche Voraussage, wie der jeweilige Fall entschieden wird.

Petra Becker

Eine fachliche Beratung ist daher sehr ratsam. Auch, wenn du klären willst, ob eine Kostenbeteiligung und/oder Mieterhöhung rechtens sind.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP bei der Arbeit | 13. März 2019 | 10:45 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 13. März 2019, 02:10 Uhr