Reparaturen in der Mietwohnung: Wer ist zuständig?

26.07.2018 | 02:10 Uhr

Ein Mann schlägt Fußbodenfliesen ab. 2 min
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MDR JUMP Do 26.07.2018 02:10Uhr 01:59 min

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Die Farbe an der Wohnungstür bröckelt innen und außen, das Waschbecken hat einen kleinen Riss, eine Fliese im Bad ist locker. Eigentlich ganz normal, denn die Wohnung nutzt sich durch den Gebrauch ab. Aber wer muss für die Reparatur oder Erneuerung Sorge tragen – Mieter oder Vermieter? Grundsätzlich gilt: Der Mieter ist zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache verpflichtet, kann und muss diese aber nicht in einem neuwertigen Zustand erhalten.

Alle Gegenstände, die zur Mietsache gehören, haben eine bestimmte wirtschaftliche Lebensdauer, das heißt, dass ihr Verschleiß über einen bestimmten Zeitraum kalkuliert ist und sie nach dem Ablauf des Zeitraums ersetzt werden sollten. Das gilt sowohl für die rau gewordene Emaille der Badewanne als auch für das ergraute Weiß auf der Raufasertapete. Die Zuständigkeit für Reparatur oder Erneuerung sind allerdings unterschiedlich auf Mieter und Vermieter verteilt.

Schönheitsreparaturen

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist irreführend, denn rein rechtlich umfasst er nur die malermäßige Vorrichtung der Wohnung – und zwar von innen. Das heißt, der Mieter ist für das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden, Decken, Heizungen und Heizungsrohren, die Teppichbodenreinigung, und das Streichen von Innentüren, Fenstern und der Wohnungstür von innen verantwortlich. Das Abschleifen von Parkett oder die Erneuerung von Teppichböden fällt nicht darunter. Hat der Vermieter bei Ein- oder Umbauten Beschädigungen an der Mietsache verursacht, muss er für deren Beseitigung sorgen.

Ein Maler nach der Renovierung einer Wohnung auf einer Baustelle
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In welchem Turnus Schönheitsreparaturen auszuführen sind, ist durch bestehende Rechtsprechung festgelegt. Danach sollten alle 3 Jahre Küche und Bad, alle 5 Jahre Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten und alle 7 Jahre Nebenräume, Türen und Fenster renoviert werden. Sogenannte starre Fristen in Mietverträgen für diese Renovierungen sind allerdings unzulässig, d. h. der Vermieter kann nicht auf Renovierung bestehen, wenn noch gar kein Bedarf dazu besteht. Wer noch nicht so lange in seiner Wohnung wohnt, muss Schönheitsreparaturen eventuell gar nicht vornehmen. Denn die neuere Rechtsprechung sieht eine Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann als möglich an, wenn die Wohnung renoviert bezogen wurde.

Kleinstreparaturen

Wenn der Wasserhahn tropft oder die Toilettenspülung nachläuft, muss, schon um die Betriebskostenabrechnung nicht in die Höhe zu treiben, schnell repariert werden. Bis zu einem gewissen finanziellen Umfang kann der Vermieter den Mieter zur Übernahme der Kosten für diese Kleinstreparaturen verpflichten. Die Obergrenzen sind durch Gerichtsentscheidungen festgelegt. Pro Reparatur sind 75 bis 125 Euro in Ordnung. Allerdings muss im Mietvertrag nicht nur die Höchstgrenze für die Einzelreparatur festgelegt sein, sondern auch die Höchstgrenze pro Jahr. Diese sehen die Gerichte bei 8 bis 10 Prozent der jährlichen Miete ohne Nebenkosten. Sind die Grenzen im Mietvertrag nicht festgelegt, muss der Mieter auch nichts bezahlen.

Zeigen sich Mängel in der Wohnung, sollte man diese dem Vermieter schriftlich anzeigen und ihn zur Beseitigung auffordern. Am besten setzt man dazu gleich eine angemessene Frist. Regt sich der Vermieter nicht, kann man als Mieter die Reparatur selbst beauftragen. Liegt der Rechnungsbetrag über der mietvertraglich vereinbarten Höchstgrenze, verrechnet man die Differenz mit der nächsten Miete. Gibt es im Mietvertrag keine Angaben zu Kleinstreparaturen, muss der Vermieter den Rechnungsbetrag erstatten.

Abnutzung und Mängel: Reparatur oder Erneuerung?

Laut Gesetz ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, der eine uneingeschränkte Nutzung ermöglicht. Wohnt man längere Zeit in einer Wohnung, ergeben sich zwangsläufig Abnutzungs- und Gebrauchsspuren. So ist es normal, dass z.B. Möbel Abdrücke auf dem Teppichboden hinterlassen oder eine gewisse Anzahl von Dübeln in Wand und Decke verbracht werden.

Wenn notwendig, muss der Vermieter diese Abnutzungsspuren ausbessern. Es sei denn, sie übersteigen den Rahmen des normalen Gebrauchs einer Wohnung – dann ist der Mieter verantwortlich. Der Mieter ist auch verantwortlich, wenn er schuldhaft (das heißt fahrlässig oder vorsätzlich) Schäden an der Mietsache verursacht. Kann der Vermieter das nachweisen, haftet der Mieter. Gegebenenfalls kann man dann die eigene Haftpflichtversicherung in Anspruch nehmen.

Ist eine Reparatur nicht möglich und eine Erneuerung der beschädigten Sache erforderlich, muss der Mieter aber nur für den anteiligen Zeitwert des Gegenstandes haften. Der Vermieter muss sich bei der Abrechnung einen sogenannten Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen. Als Berechnungsgrundlage dient die restliche wirtschaftliche Lebensdauer. Je geringer diese ist, desto geringer ist der vom Mieter zu zahlende Schadenersatz. Unter dem Link http://t1p.de/dnk0 findet sich eine Liste mit der wirtschaftlichen Lebensdauer von Mietgegenständen, die auf Erfahrungen von Anwälten und Gerichtsurteilen beruht.

Fällt also einem Mieter z.B. ein schwerer Gegenstand auf das Cerankochfeld und dieses zersplittert, wird wie folgt vorgegangen: Der Vermieter muss dem Mieter Auskunft zu Anschaffungspreis und –zeitpunkt erteilen. Die durchschnittliche wirtschaftliche Lebensdauer eines Cerankochfeldes beträgt 15 Jahre. Ist das Kochfeld bereits zehn Jahre alt, ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 5 Jahren. Diese wird mit dem Anschaffungspreis multipliziert (hier angenommen 300 Euro) und durch die wirtschaftliche Lebensdauer geteilt. Der Restwert sind in unserem Beispiel 100 Euro und somit der Schadenersatz, den der Mieter zahlen muss (5x300=1500 und 1500:15=100)

Spielzeugfiguren, gestapelte Münzen, Paragraphen-Zeichen
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Ist die übliche Lebensdauer einer Sache überschritten, muss der Mieter auch bei schuldhafter Beschädigung oder Zerstörung nichts zahlen. Auf jeden Fall ist es ratsam, sich im Streitfall mit dem Vermieter außergerichtlich zu einigen. Denn sonst kommen Gutachterkosten für die Ermittlung des Schadenersatzanspruches ins Spiel und wer den Rechtstreit verliert, zahlt den Hauptanteil an Gutachter- und Anwaltskosten.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP am Vormittag | 26. Juli 2018 | 09:20 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 26. Juli 2018, 02:10 Uhr

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