Quicktipp Mietminderung: Wann ist sie angebracht, worauf muss ich achten?

08.05.2018 | 02:10 Uhr

Ein junger, warm angezogener Mann, hält in seiner Hand ein Thermometer, das eine Innentemperatur von 17,6 Grad anzeigt, sowie einen Zettel mit der Aufschrift "Mietminderung" 2 min
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Umschau-Quicktipp Mietminderung

Mietminderung

MDR JUMP Di 08.05.2018 02:10Uhr 02:01 min

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Rund ein Drittel des monatlichen Einkommens gibt eine Familie für die Miete aus. Über 860 Euro waren das vergangenes Jahr pro Haushalt im Schnitt. Singles bezahlen anteilmäßig noch mehr. Bei so viel Geld sollte dann mit der Wohnung aber auch alles stimmen. Gibt es Grund zur Klage, kannst du die Miete mindern. Dabei musst du korrekt vorgehen, sonst kann dir der Vermieter im schlimmsten Fall kündigen.

Wann kannst du die Miete mindern?

Es gelten zwei Regeln: Gemietet wie vereinbart, und 100 Prozent Wohnwert für 100 Prozent Miete. Das bedeutet: So wie du die Wohnung von deinem Vermieter vertragsgemäß übernommen hast, sollte sie auch bleiben. Warst du mit den kleinen Macken einer Altbauwohnung am Anfang einverstanden, kannst du nicht später undichte Fenster, einen zu lauten Fahrstuhl oder „dünne Wände“ als Minderungsgrund anführen. Dieser Ausgangszustand der Wohnung ist also dein Soll-Zustand, die 100 Prozent. Dafür zahlst du auch 100 Prozent Miete. Beeinträchtigt jetzt aber ein Umstand den vereinbarten Zustand und Gebrauch der Wohnung, dann liegt ein Mietmangel vor. Der Ist-Zustand weicht vom Soll-Zustand ab. Keine 100 Prozent mehr - du kannst die Miete mindern.

Häufige Mietmängel

In Betracht kommen Lärm im Haus, Lärmstörungen von außen, feuchte Wände und Schimmel, Probleme mit der Heizung und der Raumtemperatur, falsch bezeichnete Wohnflächen, Haltung von Haustieren, Verkehrslärm, Prostitution in der Nachbarwohnung, defekter Fahrstuhl, verstopfte Toilette, Bauarbeiten und so weiter und so fort.

Zeige Mängel unbedingt an

Im Falle eines Falles bist du ausdrücklich gesetzlich verpflichtet, einen Mietmangel anzuzeigen. So gibst du deinem Vermieter die Chance, ihn zu beseitigen und die Wohnung wieder in den erwähnten Soll-Zustand zu bringen. Auf der anderen Seite hältst du so auch unter Umständen einen größeren Schaden vom gesamten Wohngebäude ab. Verschweigst du einen dir bekannten Mangel und wird der Schaden an Wohnung oder Haus dadurch größer, kann dein Vermieter dir gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen.

Führe ein Mängelprotokoll

Eine Hand füllt mit einem Kugelschreiber einen Musterbrief mit dem Betreff "Mängelanzeige und Mietminderung" aus.
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Sobald dir ein Mangel auffällt, solltest du ihn erstmal dokumentieren. Das kann ein Foto vom Schimmel an der Wand sein oder eine Aufnahme vom Krach aus der Nachbarwohnung. In jedem Fall ist ein Mängelprotokoll hilfreich. Notiere Art und Ort des Mangels und den Zeitpunkt des Auftretens. Im Streitfall bist du dem Vermieter gegenüber in der Beweispflicht. Nun musst du deinem Vermieter über den Mangel informieren. Bei dringenden Schäden wie einer kaputten Wasserleitung rufst du den Vermieter zunächst sofort an. Zeige den Mangel aber nochmal schriftlich inklusive Beweisfotos an. Das geht per Mail oder noch besser per Einschreiben. Hast du es mit einem baulichen Mangel zu tun, einer kaputten Heizung oder einem defekten Haustürschloss, musst du deinem Vermieter die Chance geben, das kurzfristig in Ordnung zu bringen.

Zahle unter Vorbehalt

Ab dem Zeitpunkt, an dem du den Mangel bemerkst und  angezeigt hast, kannst du die Miete mindern. „Und das sollten Sie auch unverzüglich tun, denn genau ab dann haben Sie das Recht zur Minderung. Lassen Sie über ein Jahr verstreichen, geht Ihnen der Minderungsanspruch verloren“, warnt Anke Matejka, Vorsitzende des Mietervereins Leipzig e.V. Nimmst du beispielsweise über ein Jahr lang undichte Badfenster hin, dann kannst du sie später nicht mehr als Minderungsgrund anführen. Teilst du deinem Vermieter mit, dass du aufgrund des Mietmangels deine Miete ab sofort mindern wirst. Achtung: Wenn du dir über die korrekte Höhe der Mietminderung noch nicht im Klaren bist, verfährst du wie folgt: Zeige den Mangel an, kündige die Mietminderung an und bezahle vorerst die volle Miete unter Vorbehalt weiter. Denn nur wer unter Vorbehalt zahlt, behält sein Mietminderungsrecht. Allerdings musst du später auch Konsequenzen ziehen und die Miete tatsächlich mindern. Sonst verlierst du das Minderungsrecht wieder. Zahlst du die volle Miete weiter, darf der Vermieter darauf vertrauen, dass du den Mangel nicht weiter beanstandest (LG Berlin GE 2003, 1429). Anhand von Mietminderungstabellen kannst du den prozentualen Wert deiner Minderung ermitteln.

Soviel kannst du mindern

Es gibt nämlich keine gesetzlich festgelegten Mietminderungswerte. Aus einfachem Grund: Ein und derselbe Mietminderungsgrund kann sich bei zwei Wohnungen völlig unterschiedlich darstellen. Wohnst du beispielsweise an einer stark befahrenen Straße in der City, dann macht sich Baustellenlärm nicht so stark bemerkbar wie zum Beispiel in der Wohnung am idyllischen Dorfanger. Auch ist ein Heizungsausfall im Winter anders zu bewerten als bei frühlingshaften Temperaturen. Und so orientieren sich Experten und Gerichte an schon bestehenden Gerichtsurteilen. Die so entstandenen Richtwerte findest du zum Beispiel in der so genannten Hamburger Tabelle. Dort erfährst du, dass du für eine defekte Gegensprechanlage deine Miete um zwei bis fünf Prozent mindern darfst. Bei einem Wasserschaden an der Wohnzimmerdecke können es bis zu 25 Prozent sein. Kommt dann noch zur Entfeuchtung und Schimmelentfernung ein Raumtrockner zum Einsatz, kann bis zu 80 Prozent Minderung für diesen Raum drin sein. Bei der Höhe der Minderung solltest du allerdings sehr vorsichtig sein und dich besser genau informieren.

Vorsicht vor zu hoher und grundloser Minderung  

Akzeptiert dein Vermieter die Minderung nämlich nicht und es stellt sich später heraus, dass du zu viel Miete gemindert hast, bist du praktisch mit der Miete im Rückstand. Kommen dabei mehr als zwei Monatsmieten zusammen, kann dir der Vermieter fristlos kündigen. Und mindere nur bei erheblichen Mängeln. Gelegentliches Hundegebell oder Krach auf dem Hof stellen keine Gründe dar. Auch Sanierungen, die der Einsparung von Energiekosten dienen, musst du bis zu drei Monate ohne Minderungsmöglichkeiten hinnehmen.

So lange kannst du mindern

Grundsätzlich kannst du mindern, solange der Mangel besteht, also bis die Sache wieder in Ordnung gebracht ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter den Fehler der Mietsache verschuldet hat oder nicht (Großbaustelle gegenüber der Wohnung, Diskothekenlärm in der Nachbarschaft). Manche Vermieter versuchen, ein Mietminderungsrecht wegen dieser Fälle vorsorglich im Mietvertrag auszuschließen. Das ist aber nicht rechtens. Solltest du so etwas im Mietvertrag stehen haben, ist das nicht wirksam.

Minderung nicht bei Eigenverschulden

Vorsicht: „Sind Sie selbst an dem Mangel Schuld, weil Sie die Heizung kaputt gemacht oder etwas überschwemmt haben, dann ist keine Minderung drin. Stattdessen müssen Sie den Schaden schnellstens auf Ihre Kosten beseitigen lassen“, so unsere Mietexpertin.

Mietminderung wegen Mieterhöhung

Dazu sagt Anke Matejka: „Unterscheiden Sie dabei zwei Punkte: Erstens können Sie die Miete mindern, wenn Ihre Miete durch die Mieterhöhung über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt. Zweitens haben Sie die Möglichkeit, jetzt wieder Mängel geltend zu machen, die Sie jahrelang hingenommen haben und bei denen Sie deswegen keine Chance mehr auf eine Minderung hatten.“

Rückwirkende Mietminderung

Das ist tatsächlich möglich. Merkst du nämlich nach Jahren, dass deine Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag vermerkt, dann kannst du sofort die Miete entsprechend mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. 

Fazit

Wenn du deine Miete aufgrund von Mängeln mindern möchtest, zeigst du erkannte Mängel sofort dem Vermieter an. Ist die Höhe der Minderung unklar und du willst keine Kündigung riskieren, solltest du die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zunächst weiter bezahlen. Um rechtlich auf der richtigen Seite zu sein, wendest du dich an eine Mieterberatung oder einen entsprechenden Fachanwalt. Zuerst solltest du aber das Problem und Möglichkeiten der Lösung mit deinem Vermieter besprechen. Lass dir eventuelle Zusagen dabei aber immer schriftlich geben!

Dieses Thema im Programm MDR JUMP am Vormittag | 08. Mai 2018 | 09:20 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 08. Mai 2018, 02:10 Uhr