Quicktipp: Rechte für Mieter Was tun bei Mieterhöhung?

Die Form des Mieterhöhungsverlangens

Eine Mieterhöhung darf frühestens zwölf Monate nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung angekündigt werden. Dazu bedarf es der Textform. Das heißt, das Mieterhöhungsverlangen muss per Mail, Fax oder Brief zugestellt werden. Außerdem muss es immer an alle Mieter der Wohnung, die im Mietvertrag der Wohnung stehen adressiert und begründet sein. Ist die Ankündigung da, hat man den Rest des angebrochenen und zwei weitere Monate Zeit zu prüfen, ob die Mieterhöhung korrekt ist. 

Grenzen für den Vermieter

Damit die Mieten nicht ins Unermessliche steigen, hat der Gesetzgeber dem Vermieter zwei Grenzen gesetzt, die dieser bei der Mieterhöhung beachten muss.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Jeder Vermieter hat das Recht, die verlangte Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Als ortsüblich gelten die Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in vergleichbarer Lage bezahlt werden. Dabei dient in der Regel der örtliche Mietspiegel als Grundlage. Mietspiegel werden von den Gemeinden regelmäßig erstellt und berücksichtigen bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung der Wohnungen.

Gibt es keinen Mietspiegel, was z.B. auf dem Land meistens der Fall ist, kann der Vermieter ein Gutachten über die Wohnung durch einen Sachverständigen erstellen lassen. Oder er benennt dem Mieter drei Wohnungen zum Vergleich, die das kosten, was er künftig vom Mieter gezahlt haben möchte. Die Vergleichswohnungen müssen konkret benannt werden, damit der Mieter die Möglichkeit hat, sich vor Ort nach der dort gezahlten Miete zu erkundigen.

Wer bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt, dem darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Die Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf – auch dann nicht, wenn der Mieter noch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, kann die Kappungsgrenze vom Bundesland für fünf Jahre auf 15 Prozent herab gesetzt werden. Ob das der Fall ist, kann bei der Stadtverwaltung erfragt werden.

Bei jedem Mieterhöhungsverlangen sollte der Mieter nachrechnen, ob Kappungsgrenze oder ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werden. Ist das der Fall, ist das Mieterhöhungsverlangen ungültig, und man lehnt es schriftlich beim Vermieter ab.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Saniert der Vermieter seine Immobilie, legt er fast immer Kosten dafür auf die Mieter um. Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten darf der Vermieter auf die Jahresmiete draufschlagen. Wichtig ist: Dabei gilt die Kappungsgrenze nicht.

Vor Beginn der Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter über die zu erwartende Mietsteigerung schriftlich informieren. Sind die Arbeiten abgeschlossen, haben Mieter das Recht, die Rechnungen einzusehen und so zu überprüfen, ob alles korrekt berechnet wurde. Eventuell erhaltene, öffentliche Fördermittel müssen abgezogen werden.

Im Gegensatz zu Modernisierungskosten dürfen Kosten für die Instandhaltung nicht auf die Miete umgelegt werden. Eine Modernisierung liegt vor, wenn sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt (z. B. durch einen Fahrstuhl oder Balkon). Die Instandhaltung hingegen definiert Baumaßnahmen zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung (z.B. eine Heizungsreparatur oder der Austausch eines Boilers). Bei der Frage welche Arbeiten als Modernisierung und welche als Instandhaltung gelten, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Deshalb lohnt es sich auch hier, eine Modernisierungsankündigung vor der Zustimmung rechtlich prüfen zu lassen.

Index- und Staffelmieten

Ein Kugelschreiber liegt auf einem Papier mit der Aufschrift "Mietvertrag für Wohnraum".
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Auch wer einen Mietvertrag mit einer Index- oder Staffelmiete abgeschlossen hat, zahlt regelmäßig mehr Miete. Die Erhöhungen sind allerdings schon im Vorfeld recht klar. Die Steigerung einer Indexmiete ist an den Verbraucherindex, also die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten, gekoppelt. Bei der Staffelmiete ist die Mietsteigerung in der Regel im Mietvertrag verankert und eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich.

Zustimmung zur Mieterhöhung

Einer Mieterhöhung muss der Mieter zustimmen, damit sie wirksam werden kann. Die Zustimmung ist formfrei, d. h., sie kann auch mündlich oder stillschweigend durch Zahlung der höheren Miete erfolgen. Verweigern darf man die Zustimmung nur, wenn die Erhöhung tatsächlich nicht rechtens ist. Wer die Zustimmung zu einer gerechtfertigten Mieterhöhung verweigert, muss damit rechnen, dass der Vermieter die Zustimmung einklagt. Die Verfahrenskosten trägt dann der Mieter.

In jedem Fall empfiehlt es sich, ein Mieterhöhungsverlangen von einem Fachanwalt für Mietrecht, einem Mieterverein oder einer Verbraucherzentrale überprüfen zu lassen. Das  ist zwar kostenpflichtig, aber im Zweifel ist das gut investiertes Geld. Stimmt man nämlich einer Mieterhöhung zu, die nicht rechtens ist, wird diese trotzdem wirksam.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP am Vormittag | 27. November 2017 | 09:20 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 27. November 2017, 02:10 Uhr