Quicktipp: Nebenkosten Zahlst du eventuell zu viel?

Zwei Wege der Abrechnung

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die anfallenden Nebenkosten für Haus und Grundstück zu zahlen. Für die Umlage auf den Mieter hat der Vermieter zwei Möglichkeiten:

Nebenkostenpauschale: Kosten zum Beispiel für Grundsteuern, Müllgebühren oder Strom kann der Vermieter pauschal, also festgelegt, auf die Kaltmiete aufschlagen. Er orientiert sich dabei in den meisten Fällen an der Größe der Wohnung und den Vergleichswerten der Vorjahre. Verbraucht der Mieter mehr oder haben sich die Gebühren und Preise im laufenden Jahr erhöht, dann bleibt der Vermieter auf den Mehrkosten sitzen. Er kann allerdings für die Folgejahre die Pauschale entsprechend anheben. Liegen umgekehrt die Nebenkosten unter der gezahlten Pauschale, dann muss im kommenden Jahr nach unten korrigiert werden. Die Kosten für Heizung und Warmwasser können nicht pauschal erhoben werden, der Vermieter muss hier den tatsächlichen Verbrauch messen und entsprechend abrechnen.

Abschläge und Abrechnung: Im Mietvertrag wird in den meisten Fällen vereinbart, wie sich der Mieter an den Nebenkosten für das ganze Haus beteiligen muss. Über einen sogenannten Umlageschlüssel orientiert man sich dabei an der Wohnungsgröße, der Anzahl der darin wohnenden Personen oder auch an der Anzahl der Wohneinheiten. Wird kein Umlageschlüssel vereinbart, so müssen sich die Nebenkosten an der Wohnfläche orientieren.

Dieser Umlage- oder Verteilerschlüssel wird dann problematisch, wenn in einer Wohnung ein einzelner Mieter wohnt und nebenan eine vierköpfige Familie. Müssen nun beide den gleichen Wasserkostenanteil tragen, muss der Umlageschlüssel entsprechend geändert werden. Als Mieter solltet ihr deshalb darauf drängen, dass alle Kosten bei denen ein Verbrauch ermittelt werden kann, auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wie zum Beispiel Wasser-, Strom- oder Müllgebühren.

Die korrekte Abrechnung

Ein Mann hält eine Betriebskostenabrechnung mit den anfallenden Kosten für den Mieter in der Hand.
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Sie enthält den richtigen Abrechnungszeitraum, eine Auflistung der Gesamtkosten abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen. Alle Anfangs und- Endzählerstände müssen ebenso enthalten sein, wie eine genaue Erläuterung und Berechnung des Verteilerschlüssels. Alle Fakten müssen für den Mieter verständlich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Kompliziert verschlüsselte Posten, die aufwendige Umrechnungen oder ähnliches erfordern, sind nicht zulässig. Nachweisbelege wie etwa Abrechnungsprotokolle müssen in der Nebenkostenabrechnung nicht enthalten sein. Ihr habt aber als Mieter das Recht, Einblick in diese Belege zu nehmen. Kosten für Müllabfuhr, Wasser, anteilig Heizung, Flurbeleuchtung den Hausmeister und Versicherungen, all das sind umlagefähige Nebenkosten. Sie müssen exakt aufgeschlüsselt sein.  

Die häufigsten Mängel

Oftmals versuchen Vermieter die anteiligen Kosten für leerstehende Wohnungen wie Grundsteuer oder Kosten für den Schornsteinfeger auf die anderen Mieter umzulegen. Das ist aber nicht rechtens. Der Vermieter selbst hat diesen Anteil zu tragen. Steht in ihrem Mietvertag, dass sich die Verteilung der Gesamtkosten nach der vermieteten Fläche richtet, dann ist auch das nicht richtig und unwirksam. Im extremsten Fall müssten sonst bei einem fast leerstehenden Haus ein paar letzte Mieter alle Nebenkosten tragen.

Spielzeug-Müllwagen steht auf Euro-Geldscheinen
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Auch ein Laden oder eine Werkstatt, also Gewerbeflächen, die in eurem Wohnhaus vermietet sind, müssen bei der Betriebskostenabrechnung von der vermieteten Gesamtfläche abgezogen und separat berechnet werden. Gewerbebetriebe erzeugen oft deutlich höhere Nebenkosten.

Weitere Kostenpunkte, die ihr als Mieter nicht tragen müsst:

  • Kosten für Reparaturen oder Ersatzanschaffungen - manchmal verstecken Vermieter diese Kosten in der Rubrik Wartungen, zu erkennen an großen Unterschieden von Jahr zu Jahr. Das müsst ihr nicht hinnehmen.
  • Gebühren für Briefverkehr, Telefon oder die Bank - müssen vom Vermieter übernommen werden.
  • Überzogene Kosten für Reinigung und Gärtnerarbeiten - Wird der Hausmeister schon abgerechnet, dann darf er nicht doppelt als Gärtner auftauchen. Auch eine Reinigungsfirma, die ohne Notwendigkeit dreimal pro Woche putzt, müsst ihr nicht hinnehmen.
  • Hausverwaltung - die Kosten dafür sind, anders als beim Hausmeister, nicht umlagefähig.
  • Mülltonnen, die nicht genutzt werden - Stehen Wohnungen leer, müssen diese Tonnen abgemeldet werden, so entfallen die Grundgebühren.
  • Die Wohnungsgröße - sollte eigentlich korrekt sein, immer wieder aber werden Umlagen aufgrund zu hoher Quadratmeterzahlen ermittelt. Messt genau nach, bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent, könnt ihr eine Neuberechnung fordern.

Das Fahrstuhlproblem

Die Kosten für die Wartung eines vorhandenen Fahrstuhls müsst ihr anteilig auch dann mittragen, wenn ihr im Erdgeschoss wohnt und den Fahrstuhl in der Regel nicht nutzt. Anders sieht es aus, wenn ihr in einem großen und/oder verzweigten Gebäude so weit entfernt vom Fahrstuhl wohnt, dass ihr diesen niemals im normalen Sinne nutzen könnt. Dann könnt ihr euch gegen eine Umlage auf eure Kosten wehren.

Vorsicht vor niedrigen Abschlägen

In einem Markt mit durchweg hohen Mietpreisen versprechen sich manche Vermieter einen Vorteil, wenn sie die Nebenkosten bewusst zu niedrig ansetzen.

Geht ihr als Mieter auf ein solches vermeintlich günstiges Angebot ein, dann droht euch unter Umständen eine kräftige Nachzahlung bei der der ersten Abrechnung. Darauf müsst ihr selbst achten, der Vermieter darf nämlich die Nebenkosten von Gesetzes wegen nicht zu hoch ansetzen, zu niedrig hingegen ist nicht verboten. 

Wenn Fehler entdeckt werden

Wenn ihr zu viele Nebenkosten vorausbezahlt bezahlt habt, muss der Vermieter euch das selbstverständlich erstatten. Ihr als Mieter seid aber verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung auf ihre Vollständigkeit und Korrektheit zu überprüfen. Im Zweifel lasst ihr Experten von einer Mietervereinigung über eure Unterlagen schauen. Geht der Vermieter auf vermeintliche Probleme mit der Nebenkostenabrechnung nicht ein, dann bleibt euch nur die gerichtliche Lösung. Die Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung sind innerhalb von 30 Tagen fällig. Darüber hinaus habt ihr aber 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu überprüfen und im Ernstfall Geld zurück zu fordern.

Dieses Thema im Programm: MDR JUMP am Vormittag | 22.05.2017 | 9:20 Uhr